Rentabilité Locative Brest
Simulateur de Marché & Fiscalité
Les résultats de ce simulateur sont donnés à titre indicatif et non contractuel. Ils ne remplacent pas une étude comptable précise.
Pourquoi investir à Brest ? Analyse par quartier
Brest est devenue l’une des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif. Avec un prix au m² encore très accessible (souvent sous les 2500€/m²), elle permet d’atteindre des rendements bruts supérieurs à 7%, là où d’autres métropoles plafonnent à 4%.
Cependant, la rentabilité varie énormément selon le secteur choisi dans le simulateur ci-dessus :
Triangle d’Or / Siam : C’est l’investissement patrimonial par excellence. Les prix sont plus élevés, la rentabilité immédiate plus faible, mais la sécurité locative est totale et la plus-value à la revente quasi assurée.
Recouvrance (Rive Droite) : Le quartier qui monte. Avec l’arrivée du tramway et les projets urbains (Capucins), c’est ici qu’on trouve les meilleurs cash-flows pour les investisseurs audacieux. Idéal pour de la colocation ou du meublé étudiant.
Saint-Marc / Port : Un excellent compromis entre sécurité et rendement. Très prisé des jeunes cadres et des familles.
Bellevue / Kergoat : Le royaume de la colocation étudiante (proximité UBO). Le ticket d’entrée est faible, offrant un TRI potentiellement explosif, à condition de bien sélectionner l’immeuble.
Fiscalité à Brest : LMNP Réel ou Micro-BIC ?
C’est la question cruciale que notre calculette de rentabilité résout pour vous.
Le Micro-BIC : Souvent choisi par défaut pour sa simplicité (abattement forfaitaire de 50%). Il est intéressant si vous avez très peu de charges et aucun travaux.
Le Régime Réel (LMNP) : C’est souvent l’arme secrète de l’investisseur à Brest. Pourquoi ? Car à Brest, le ratio « Montant des travaux / Prix d’achat » est souvent élevé (vieux parc immobilier). En déclarant au réel, vous pouvez amortir le bien et les travaux, ce qui permet souvent d’effacer totalement l’impôt sur les loyers pendant 8 à 12 ans.
L’avis de l’expert : Sur un projet incluant rénovation et ameublement à Brest, le régime Réel est gagnant dans 90% des cas par rapport au Micro-BIC. Vérifiez-le avec le comparateur fiscal ci-dessus.
Comprendre vos résultats (TRI vs Cash-flow)
Notre outil vous donne deux indicateurs clés, ne les confondez pas :
Le Cash-flow (Trésorerie mensuelle) : C’est ce qu’il reste dans votre poche chaque mois une fois le crédit, les charges et les impôts payés. S’il est positif, votre bien s’autofinance.
Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) : C’est la vraie performance de votre argent. Il prend en compte le cash-flow, mais aussi le capital que vous remboursez à la banque chaque mois (enrichissement latent) et la plus-value potentielle à la revente. Un TRI supérieur à 5% est considéré comme excellent.
Quelle rentabilité espérer à Brest ?
Pour un appartement rénové en location meublée, visez une rentabilité brute entre 6% (Centre-ville) et 9% (Bellevue/Recouvrance). En dessous de 5% net, l’opération mérite d’être re-négociée.
Faut-il investir en nom propre ou en SCI à Brest ?
Pour un seul bien, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en nom propre est souvent fiscalement plus avantageux que la SCI à l’IS, grâce à l’amortissement comptable qui évite l’impôt sur les revenus locatifs.
Quel budget pour un T2 à Brest ?
En 2024, comptez entre 90 000 € (quartiers populaires ou avec travaux) et 145 000 € (Siam rénové) pour un T2 de 45m² prêt à louer.