La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal français permettant aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Deux régimes fiscaux principaux s’offrent aux investisseurs en LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.
Les conseils pratiques de Marie Branellec : les produits de défiscalisation ont souvent un effet d’appauvrissement. En tant qu’investisseur à titre individuel, je trouve beaucoup plus efficace d’utiliser le LMNP et je vous recommande d’intégrer le calcul de la fiscalité dès le début de votre projet d’investissement locatif.
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Présentation du micro-BIC : votre fiscalité LMNP en mode forfait
Le régime micro-BIC est accessible de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas certains plafonds :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
- 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Ce régime offre un abattement forfaitaire sur les recettes brutes, destiné à couvrir les charges :
- 50 % pour les locations meublées classiques.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Cet abattement ne peut être inférieur à 305 €. Les revenus nets, après abattement, sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Présentation du régime Réel : votre fiscalité LMNP sur-mesure
Le régime réel est obligatoire si les recettes locatives dépassent les plafonds du micro-BIC, mais il est également accessible sur option pour les investisseurs en dessous de ces seuils. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité de location, telles que :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence).
- Les intérêts d’emprunt.
- Les dépenses de réparation et d’entretien.
- Les assurances.
- Les taxes foncières.
De plus, le régime réel permet d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier, ce qui réduit significativement la base imposable. Les déficits éventuels sont reportables sur les bénéfices des années suivantes pendant 10 ans.
En résumé, sur quel critères choisir sa fiscalité en LMNP ?
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend de la manière dont sont constitués vos revenus globaux ( c’est à dire vos autres revenus catégoriels) et dont sont structurés vos charges et vos recettes au sein de votre projet locatif :
- Régime micro-BIC : avantageux si vos charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire applicable.
- Régime réel : recommandé si vos charges déductibles et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, permettant ainsi de réduire, voire d’annuler votre imposition sur les revenus locatifs.
Il est possible de passer du régime micro-BIC au régime réel sur simple demande auprès de l’administration fiscale. Cette option est valable un an et reconduite tacitement chaque année. La demande doit être effectuée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année concernée.
Les conseils pratiques de Marie Branellec :
- effectivement la composition de vos autres revenus catégoriels et donc de votre TMI va largement influencer votre fiscalité. Ce qui va faire sens pour une famille avec enfant sera différent pour un célibataire. Il est donc important d’ajuster au plus près le choix entre micro BIC et régime réel.
- Autre point important: souvent oublié: le temps et l’énergie que vous avez envie de passer sur votre déclaration fiscale…Le micro BIC est teeelleeement rapide. A titre personnel, j’utilise le régime réel et je manie la 2042 Pro régulièrement mais je comprends qu’on puisse se laisser séduire par les atouts du micro BIC
Conclusion
Le statut LMNP offre une flexibilité fiscale appréciable entre le régime micro-BIC et le régime réel. Une analyse approfondie de votre situation financière et patrimoniale est essentielle pour déterminer le régime le plus adapté à vos objectifs d’investissement.
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