Penchons nous sur l’investissement locatif puisque le réseau Century nous indique que le marché immobilier « atterrit en douceur », lundi 30 septembre 2024, dans un bilan de son activité au cours des neuf premiers mois de l’année, par rapport à la même période de 2023.
Comment comprendre cet euphémisme alors que les taux restent toujours aussi haut ? Quels impacts pour un investissement immobilier locatif en 2024 ou 2025 ?
Une période idéale pour investir dans l’immobilier locatif
La période 2016-2022 a été une période prolifique à la fois pour les investisseurs, les primo-accédants et les professionnels du secteur.
Cette période notamment la phase 2021-2022 a été une période pleine d’euphorie : 1,2 million de ventes en 2021 alors que 800 000 transactions en 2016 était un record.
L’effet rebond post confinement a catalysé des attentes des acheteurs sur le marché résidentiel et également supporté le marché de l’investissement locatif grâce à des taux d’intérêt exceptionnels autour de 1% à des niveaux jamais vus.
Clairement, le marché immobilier était en surchauffe alimenté par ce double effet de levier de demande et de taux.
Des investissements dans l’immobilier locatif sur un rythme effréné
Mais la suite vous la connaissez pour le marché de l’investissement locatif : la hausse des taux d’intérêt en 2022 a eu un effet négatif sur la demande de logement car elle a réduit la capacité d’achat des ménages: à mensualité constante, vous pouviez espérer une surface plus importante et un coût de votre crédit limité. Ainsi, une hausse des taux d’intérêt de 100 points de base (pb) sur un crédit à 20 ans réduit la capacité d’achat d’un ménage de 8%.
Alors oui on peut déplorer et regretter cette période transitoire: l’euphorie l’a été principalement pour les professionnels de l’immobilier locatif qui ont largement bénéficier de cette phase transitoire.
En effet, sur le marché de l’immobilier locatif et résidentiel sur la période, une hausse des prix a été la conséquence mécanique de l’afflux de demande, portée par ce contexte de taux exceptionnels.
Selon les zones, l’augmentation a été substantielle avec des rattrapages majeurs sur des marchés locaux avec un prix au m2 relativement faible mais adapté au pouvoir d’achat des résidents locaux.
De gros risques pour les investisseurs en immobilier locatif et résidentiel
On peut ainsi s’interroger sur la future situation d’acheteurs en immobilier locatif ou même résidentiels si ces investisseurs pourront retrouver leurs billes, a minima, lorsqu’ils souhaiteront revendre tant dans certains secteurs les prix sont allés tellement haut.
En tout état de cause, l’espoir de plus -value – qui avec le levier du crédit immobilier – est un des atouts de l’investissement immobilier locatif et résidentiel. Or, dans ces cas précis, nous nous attendons à une grosse désillusion de ces investisseurs qui ont acheté à cette période avec des prix complétement décorellés du marché local lorsque ceux-ci voudront revendre.
artificiellement soutenu par un report de transactions de 2020 sur 2021 en raison du Covid-19 et par des taux d’intérêt exceptionnels autour de 1 %, et on ne retrouvera plus jamais de tels niveaux de transactions, estime Charles Marinakis, le président de Century 21 en France. Le marché atteindra en 2024 quasiment 800 000 transactions, ce qui était, rappelons-le, un record en 2016. »
Une normalité retrouvée
Refermant la période de hausse historique des taux d’intérêt, décrétée pour enrayer l’envolée de l’inflation, la Banque centrale européenne a engagé en juin un mouvement de baisse de ses taux.
Il s’agit d’une forme de normalisation après la remontée brutale des taux d’intérêt, passée la quasi décennie de baisse et de taux bas, qui a pris de revers les investisseurs et les primo-accédants.
La capacité supplémentaire de revenu des ménages ( augmentation des salaires : +2.9% conjointe au reflux de l’inflation) vient s’ajouter à ce que j’appelle « la nouvelle normalité ».
Passée l’effet de surprise, le déni, la colère, la phase de négociation, enfin l’acceptation ! L’acceptation du fait que la phase que nous avons connue de taux bas voire négatifs a été une parenthèse et surtout est dernière nous : cette normalisation psychologique et l’accoutumance des acteurs à une nouvelle normalité, très éloignée des conditions des dix dernières années est bien notre nouvelle normalité.
Comment investir dans l’investissement immobilier locatif et résidentiel en 2024/2025 ?
Quel taux de crédit immobilier ?
Certes, la reflux de l’inflation a permis d’amorcer la baisse des taux. Néanmoins, a fin 2024, Ambroise Conseil estime que les taux ne seront pas inférieur à 3%, voire seront dans une fourchette de 3,10% à 3,3%.
[MàJ le 2 janvier 2025] – Les facteurs macro-économiques laissent penser à une baisse des taux directeurs en Europe. Nous estimons chez Ambroise Conseil que la baisse de taux devrait atteindre 1.75% (hors TAEG) durant le 1er semestre 2025. Bonne nouvelle pour l’immobilier …moins bonne pour les épargnants puisque le rendement du Livret A devrait baisser de 0,5 point pour atteindre 2,5%.
Tendances du marché de l’investissement immobilier locatif
Rénovation du parc locatif
Dès 2025, il sera interdit de louer des logements en catégorie G, puis, dès 2028, des logements ayant un DPE classé F. Engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire pour continuer de proposer son logement en location. Ces surcoûts ne pourront être supportés par tous les propriétaires, qui, mécaniquement, vont vendre leur logement à des prix potentiellement inférieurs au marché.
Côté investisseurs, il y a donc des stratégies a mettre en oeuvre pour bénéficier de cette opportunité.
Contactez-nous chez Ambroise Conseil pour échanger sur votre projet.